Diferencias entre título deslindado y constancia anotada en República Dominicana
Enero 6 de 2026Título deslindado vs constancia anotada: diferencias clave
Qué significan, cómo se usan y por qué uno ofrece mayor seguridad jurídica que el otro en el sistema inmobiliario dominicano.
📌 ¿Qué es un título deslindado?
El título deslindado es el Certificado de Título definitivo de una parcela debidamente delimitada. El inmueble cuenta con:
- Designación catastral única
- Plano de mensura aprobado por la Dirección de Mensuras Catastrales
- Límites, área y colindancias exactas
Este documento acredita plenamente el derecho real de propiedad y está protegido por el Estado bajo el principio de especialidad, incluyendo el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.
📄 ¿Qué es una constancia anotada?
La constancia anotada es un documento emitido por el Registro de Títulos que reconoce derechos sobre una porción de una parcela mayor que no ha sido individualizada mediante mensura.
- No tiene plano propio
- No define ubicación exacta dentro de la parcela
- Depende del inmueble original
Funciona como un “título sin deslinde”. Aunque acredita un derecho real, no identifica físicamente la porción, lo que genera limitaciones legales y operativas.
⚖️ Implicaciones legales principales
| Aspecto | Título deslindado | Constancia anotada |
|---|---|---|
| Seguridad jurídica | Plena y protegida por el Estado | Limitada, sin plano individual |
| Fondo de garantía | Sí aplica | No aplica |
| Ubicación exacta | Definida en plano | No determinada |
| Transferencia | Libre | Requiere deslinde previo |
| Hipoteca | Aceptada por bancos | Generalmente rechazada |
🏘️ Usos en transacciones inmobiliarias
Venta y transferencia
No es posible cerrar legalmente la venta de una porción amparada solo por constancia anotada sin realizar primero el deslinde.
Condominios
Las unidades constituidas antes de la Ley 108-05 pueden mantenerse con constancia anotada y funcionar como título definitivo.
Financiamiento
Las entidades financieras exigen título deslindado para aceptar un inmueble como garantía hipotecaria.
⚠️ Riesgos y limitaciones de la constancia anotada
- Inseguridad sobre límites reales
- Mayor exposición a conflictos y litigios
- Sin protección del fondo de garantía
- Imposibilidad práctica de venta o hipoteca
🛠️ ¿Cómo convertir una constancia en título deslindado?
- Contratar un agrimensor colegiado (CODIA)
- Realizar el levantamiento parcelario
- Elaborar y someter el plano de mensura
- Obtener aprobación de Mensuras Catastrales
- Registrar el deslinde y emitir nuevo certificado
Una vez completado el proceso, se cancela la constancia y se emite un título deslindado con plena validez legal.
📚 Marco legal aplicable
- Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
- Reglamento General de Registro de Títulos
- Reglamento de Mensuras Catastrales
- Resolución DNRT 517-2007 (control de constancias)
Toda la normativa refuerza el principio de especialidad: los derechos inmobiliarios deben recaer sobre inmuebles perfectamente identificados.
